Kommentar eiendomsmegler Dane Matanovic

Publisert 7 April 2014 | av

Eiendomsmeglerens rolle: Meglers uavhengighet og god meglerskikk


Eiendomsmeglere får fra tid til annen dårlig rykte i media. En del ganger kan det virke som om megleren får skylden for noe som skjer mellom selger og kjøper. Dette skyldes nok i høy grad uklarhet rundt meglerens rolle.

Jeg vil i denne serien med artikler forsøke å avdekke noen av problemstillingene som reiser seg.

Megleren rolle.

La oss først av alt forsøke å definere meglerens rolle. Eiendomsmeglere skal være en uavhengig tredjemann. Videre skal han/hun opptre i samsvar med god meglerskikk, samt gi selger og kjøper råd og opplysninger som er av betydning for gjennomføringen av boligsalget.

Når det gjelder kravet om uavhengighet følger det av forarbeidene til eiendomsmeglingsloven at loven er basert på et prinsippet om at eiendomsmegleren opptrer som mellommann, karakterisert ved at vedkommende bidrar ved omsetning mv. av fremmed fast eiendom for tredjemanns regning og risiko”.

En eiendomsmegler får således lønn for sitt arbeid uavhengig av om salget blir gjennomført eller ikke til en avtalt pris. Dette prinsippet opprettholdes også ved at megleren ikke kan inngå en stigende provisjonsinntekt passert på salgssum. Sagt med andre ord, så kan det for eksempel ikke avtales at megleren skal få 1% dersom boligen blir solgt under takst og 2% dersom den går over takst.  På denne måten unngår man at megleren får en egeninteresse i salget.

Les også: Hvordan lykkes man som megler?

God meglerskikk.

Videre følger det at megleren skal opptre i samsvar med ”god meglerskikk”.

Hva som skal anses som ”god meglerskikk” er ikke nærmere definert av eiendomsmeglingsloven. God meglerskikk er en rettslig standard. Slike rettslige standarder oppstiller ikke bestemte og konkrete kriterier, men gir anvisning på en bestemt norm eller målestokk som er dynamisk. At den er dynamisk, innebærer at meningsinnholdet kan variere over tid og til en viss grad også etter hvilken situasjon man befinner seg i. Utgangspunktet for normen er hva som er vanlig i bransjen, herunder retningslinjer gitt av bransjeorganisasjonene.

Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler gir imidlertid en pekepinn på hva som er å anse som ”god meglerskikk”.  NEF definerer ”god meglerskikk” som ”å utføre megleroppdrag i overensstemmelse med den oppfatning av etiske og faglige prinsipper som til enhver tid er alminnelig anerkjent og praktisert av dyktige og ansvarsbevisste utøvere av yrket.”

Altså er det ikke slik at en eiendomsmegler blir målt opp de beste meglerne, men heller mot hva den gjennomsnittlige megleren ville gjort i samme situasjon.

I forarbeidene til  någjeldende lov om eiendomsmegling vises det til Thor Falkangers uttalelser i forarbeidene til den forrige eiendomsmeglingsloven av 1989 hvor han uttaler:

”Meglerens plikter er ikke de samme overfor oppdragsgiveren og oppdragsgiverens medkontrahent. Oppdraget er en kontrakt mellom megleren og oppdragsgiveren, og megleren skal primært ha oppdragsgiverens interesser for øye. Megleren skal arbeide for å oppnå at handel blir sluttet på vilkår som er best mulige for oppdragsgiveren. … På den annen side bør det heller ikke være nødvendig for oppdragsgiverens medkontrahent å opptre med egen hjelper når først en megler er inne i bildet. Medkontrahenten bør kunne vente at også hans interesser blir ivaretatt i den forstand at han får råd og opplysninger uansett om disse er til oppdragsgiverens fordel eller ikke, at kontrakten blir utformet rimelig balansert, at megleren ikke medvirker til illojalt forhold e.l. fra oppdragsgiverens side osv.”

Altså kommer prinsippet om lojalitetsplikt i kontraktsforhold inn her. En megler har således en plikt til å ivareta selgers interesse om  å få en høyest mulig pris for sin bolig. Lojalitetsplikten  skal likevel ikke gå ut over kjøperen. Samtidig plikter megleren å gi råd og skaffe alle nødvendige opplysninger som er nødvendig for at kjøper skal kunne ta en korrekt avgjørelse.

Imidlertid følger det videre av forarbeidene at ”meglerens lojalitetsplikt overfor oppdragsgiveren må avveies mot pliktene overfor medkontrahenten i samsvar med god meglerskikk. … særlig kan det pekes på at det som er bestemt om kjøpers krav på opplysninger, gjelder uansett om det er oppdragsgiveren eller medkontrahenten som er på kjøpersiden.

En megler må således jobbe for å ivareta hver av partenes interesser så langt det lar seg gjøre. På den ene siden skal megleren jobbe for å få så høy pris som mulig, selgers interesse. På den annen siden plikter megleren å skaffe de nødvendige opplysninger som kjøperen trenger for å treffe sin beslutning.  

Les også: Hva tjener en eiendomsmegler?

 



Tags: , , ,








  • Abonner på vårt nyhetsbrev


Close