Ressurs økning i husleie – Hva er reglene?

Publisert 23 September 2016 | av

Kan utleier fritt øke leien år etter år?


ØKNING AV HUSLEIE: I husleieforhold oppstår det ofte spørsmål om når og hvor mye husleien kan økes. Utleier ønsker gjerne å øke husleien ofte, mens leietaker helst ønsker at husleien skal forbli uendret. Nedenfor er en oversikt over husleielovens regler om justering av husleien.

Regulering etter økning i kroneverdien: Indeksregulering

I henhold til husleieloven § 4-2 kan både utleier og leietaker kreve leien endret, dersom endringen ikke tilsvarer mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leieøkning. Denne justeringen er gjerne svært liten. Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter siste leieendring. Før endringen kan settes i verk må den andre parten enten få skriftlig varsel med minst én måned frist, eller det må være avtalt årlig økning etter indeksen i leieavtalen.

Les også: Husleieloven – det aller viktigste du trenger å vite som leietaker

Tilpassing til gjengs leie

Dersom leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn indeksregulering, kan begge parter sette frem krav om at leien blir satt til gjengs leie. Gjengs leie tilsvarer leieprisen for liknende husrom, i liknende område på liknende avtalevilkår på det aktuelle tidspunktet, jf. husleieloven § 4-3. Avhengig av utviklingen i boligmarkedet kan husleien både økes og reduseres ved bruk av reglene om gjengs leie.

Ved leiefastsetting etter gjengs leie skal det gjøres fradrag, dersom leierens egne forbedringer, oppussing eller innsats har økt leieverdien

Den andre parten har krav på minst seks måneders varsel før en slik justering finner sted. Dette innebærer at leien kan endres hvert tredje år, forutsatt varsel etter to og et halvt år. Partene må selv bli enige om størrelse på gjengs leie. Alternativt kan en takstnemnd fastsette størrelsen, dersom partene er uenige.

Les også: Hvordan løse tvist med utleier eller leietaker?

Forbud mot urimelig husleie – leieprisvern

Husleieloven § 4-1 har et forbud mot å avtale en husleie som er urimelig høy eller lav. Partene kan ikke avtale en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Bestemmelsen gjelder selve husleien, og særskilt betaling for strøm, vann og oppvarming kan  ikke nedsettes etter denne bestemmelsen.

I kriteriet «urimelig» ligger det et visst slingringsmonn. Selv om leien er høyere enn markedsprisen, skal den ikke nedreguleres med mindre forskjellen er påfallende. Er den avtalte leien urimelig høy, skal den nedreguleres til markedsleie.

Tilbakebetaling av ulovlig husleieleie

Den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt det som er betalt for mye. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling blir krevd. Det kan også kreves forsinkelsesrenter fra den dag beløpet ble betalt, jf. forsinkelsesrenteloven § 3.

Les også: Skal du flytte ut av en leiebolig? Dette kan spare deg mye penger!


Elisabeth jobber som forretningsadvokat hos Visma Advokater, er fagansvarlig hos Eie Eiendomsmegling Nardo i Trondheim, og har mange års erfaring fra meglerbransjen. Send gjerne Elisabeth en uforpliktende e-post hvis du har juridiske spørsmål vedrørende fast eiendom eller eiendomsmegling, på elisabeth.bartnes.sylten@visma.com



Tags: , , ,








  • Abonner på vårt nyhetsbrev


Close