Boligbusiness Boligprisfall tjen penger

Publisert 8 November 2017 | av

Slik tjener du penger på at boligen din raser i verdi


Hittil i år har vi hatt en en sammenhengende nedgang i boligprisene i Oslo i hele 6 måneder. Hovedstadens boligpriser har rast ned hele 10% på denne korte tiden. Kjøpte du du en enkel leilighet, for la oss si 3,5 mill i våres, har du nå fått revet vekk 350.000 kroner i snitt fra egenkapitalen din. 350.000 kroner er mange penger og det er forståelig at førstegangskjøpere nå er nervøse. Sjeføkonom Andreas Bendictow i Samfunnsøkonomisk analyse har regnet seg frem til at det totale prisfallet vil ligge på hele 15% ut 2018. Andre økonomer mener de skal ned 20%. I så fall vil tapet for den som kjøpte boligen til 3.5 mill våren 2017 være på 700.000 norske kroner.

Flere har tatt kontakt med meg og nærmest tryglet om råd.  Noen har fortalt at de har ligget søvnløse i flere netter over at investeringen de gjorde for vel et halvår siden har tapt seg såpass mye. De er livredde for videre nedgang. Spesielt uheldige føler de seg når resten av oss som har eid litt lengre i det minste har lagt bak oss et 2016 med en oppgang på godt over 20% før denne nedgangen kom.

Årsakene til denne nedgangen skal jeg ikke si så mye om i denne artikkelen. Boligprisene kan gå både opp og ned på kort sikt, men for de som sitter såkalt “long” med investeringen sin, går det så å si uten unntak meget godt, og rette veien, over tid. De som derimot sitter “short”. De som såkalt “flipper” boliger. Det vil si kjøper en bolig, pusser opp, for så å selge videre etter noen måneder. Dette for å innkassere en rask gevinst. Denne gruppen går ofte på noen reale smeller under slike perioder. Mange av disse investerer seg selv rett ut av markedet og rett inn i luksusfellen. Spesielt om de ikke har en solid plan B ved at boligen også kan bli et godt utleieobjekt. Dette når plan A som var å selge med stor gevinst later til å bli et gedigent taps-mareritt. 

Så til poenget. Hemmeligheten er at de som sitter long stort sett tjener både på oppgang og nedgang. Selvfølgelig gitt at du har riktig forretningsmodell. For i begge de siste nedgangstidene, altså i 2008/2009 og nå i 2017, går leieprisene opp når boligprisene går ned. Så å si ingen boliger står tomme i Oslo, det er altså ingen overskuddsboliger i byen, og absolutt null tyder på at vi vil få dette problemet i overskuelig tid. Folk behøver tak over hodet og får de ikke kjøpt bolig, som de nye boliglånsforskriftene nå har satt noen kjepper i hjulene for, så vil de leie bolig. Og når flere ønsker å leie bolig, øker etterspørselen og dermed også leieprisen. Klassisk tilbud/etterspørsel-teori.

Har du lest artiklene mine tidligere og fulgt mine råd med tanke på å alltid passe på at boligen du kjøper også er et godt utleieobjekt kan du nå innkassere gevinsten i form av økt “cash-flow”. Behold boligen, ri stormen av, og le hele veien til banken. Kort fortalt, pass på at du får maks antall beboerrom ut i fra prisen du legger på bordet for boligen. Lei ut separat hvert enkelt beboerrom, det være seg til venner eller personer du finner på Finn.no. Slik passer du på at at du får best mulig direkteavkastning. Du kan bo i boligen selv eller leie ut hele og finne deg en rimeligere leilighet til å bo i selv. Noen smarte har skjønt at det kan være en stor fordel å leie ut boligen du eier og heller leie der du bor selv. Får du en yield (direkteavkastning) på 10% på boligen du leier ut (les hvordan her), og finner en leilighet du leier til deg selv hvor vedkommende du leier av får normal avkastning på ditt leieforhold (4%) er det penger å tjene på denne modellen. Husk at du må betale skatt om du selv ikke bor i leiligheten eller disponerer 50% av arealet om du leier ut i egen bolig. Uansett vil modellen med å leie ut egen eid bolig og leie en leilighet til seg selv klart lønne seg om du gjør dette på måten nevnt over. 

Så for deg som sitter “long” vil du nå i disse nedgangstider ha bedre cashflow enn tidligere og så lenge du ikke tar tapet kan du bare lene deg godt tilbake og la bankkontoen bli litt fetere og spare til bolig nummer to, tre eller fem, alt etter som.

Som en liten kuriositet. Sjekk Hegnars årlige rikingliste. De som troner øverst på eiendomstoppen er de som har en forretningsmodell som i hovedsak går på å sitte “long”. Eksempelvis Tollefsen og Thon for å nevne noen. «Boligflipperne» kommer stort sett aldri inn på listen.

“De som ikke har vært så dumme som meg, slik som Tollefsen og Haugen, sitter nå på enorme verdier! Jeg var dum til å selge”

 Utbygger og “boligflipper” Åge Øren til Hegnar 2017

Tags: , , ,






  • Linker



  • Abonner på vårt nyhetsbrev


Close