Ressurs tips til boligsalg

Publisert 31 October 2017 | av

Boligsalg for Dummies


Når man skal selge boligen sin er det mye å tenke på. Det er en omfattende prosess som har stor betydning for privatøkonomien. Da er det mange spørsmål som dukker opp, både praktiske og strategiske. Derfor har vi laget denne guiden som vi håper kan være til nytte for deg som skal selge bolig.

Del den gjerne med venner og bekjente, så stiller de sterkere når de skal selge, og øker sjansen for å oppnå den salgssummen de drømmer om. 13 spørsmål blir besvart nedenfor – bla ned og finn det du lurer på!


Skal jeg selge selv eller bruke en eiendomsmegler? Er det mye å spare på å selge bolig selv?

Det største argumentet for å selge selv er kostnadsbesparelsen ved at du slipper å betale provisjonen (eller et honorar basert på timebruk) som en megler tar ved et salg. Dette utgjør kanskje 30.000-50.000 kroner for en gjennomsnittsbolig til 3 millioner kroner. Det du bør spørre deg er om er om du tror at du er like dyktig som en profesjonell megler til å oppnå best mulig pris i salgsprosessen. Er megleren dyktig kan man fort tjene inn provisjonen og mer enn det bare ved ett ekstra bud i en budrunde. I tillegg kommer selvsagt ansvaret for at du gjennomfører salget på korrekt måte, og en vurdering på om potensielle kjøpere vil synes det er positivt eller negativt å ha direkte dialog med selgeren.

Skal du selge selv bør du uansett benytte deg av en advokat til kontraktinngåelsen og oppgjøret, så helt uten kostnader blir boligsalget ikke. Eierskifteforsikringen vil også bli dyrere om du selv står for salget.

Les også: Selge bolig uten megler? Dette må du tenke på

De siste årene har det dukket opp mange bedrifter som spesialiserer seg på å tilby bistand og tjenester til privatpersoner som ønsker å selge uten meglere. Flere av disse har laget guider og forklaringer på hvordan du kan selge selv, og hvilke fordeler det kan ha. Bare husk på at de lever av å hjelpe private boligselgere, så de er like inhabile som meglere som på den andre siden mener at boligkjøpere bør selge med bistand fra nettopp en eiendomsmegler.

Tenk ikke bare på summen du kan spare ved å selge selv, vurder også om du tror du kan oppnå en like høy sum som megleren i budrunden

Hvis du bestemmer deg for å selge selv kan du gjerne se Forbrukerrådets guide til å selge boligen selv her.

Vårt råd

Tenk ikke bare på summen du sparer ved å selge selv, vurder også om du tror du kan nå ut til like mange interessenter og oppnå en like høy sum som megler i salgsprosessen og budrunden. Hvis du er trygg på at du i tillegg til å gjøre alt det praktiske kan klare å presse opp prisen i en budrunde, kan det være verdt et forsøk. Bor du utenfor de store byene hvor det generelt sett tar lenger tid å selge, budrunder er mindre vanlig og meglerprovisjonene gjerne er høyere, kan det være fornuftig å selge på egenhånd.

For mer info om akkurat dette, sjekk ut Selge selv, eller bruke eiendomsmegler? og Eiendomsmeglerens rolle, uavhengighet og god meglerskikk.

De aller fleste velger imidlertid å benytte en megler til salget av boligen sin, og derfor fortsetter vi i dette sporet i denne guiden.

boligsalgBoliger til salgs hos en eiendomsmegler. Foto: Boligmani.no

Hva koster det å selge med megler?

Dette er det umulig å gi et fasitsvar på. Det kommer først og fremst an på hva slags objekt du skal selge, hvordan du velger å gå fram, og hvordan du ønsker å markedsføre deg.

En megler tar gjerne en prosent-andel av salgssummen som sin provisjon. I Oslo og andre større byer ligger dette gjerne på 1-2 prosent av det boligen blir solgt for. Dette er meglerens lønn for salget (men langt fra alt går i lommen til megleren, her går en del til meglerkjeden for å dekke faste kostnader etc.). I tillegg kommer en rekke kostnader til fotografering, takst, styling om man ønsker det, prospekter etc.

Mener du at meglerjobben er oppskrytt og overbetalt? Se hvor mye en eiendomsmegler tjener her.

Hvor lang tid tar det å selge?

Dette varierer også svært mye alt ettersom hvor i landet du er, og hva du skal selge. En liten leilighet med en sentral beliggenhet i en stor by blir gjerne solgt på et par uker, mens en usentral luksusbolig kan ta flere år å finne en kjøper til.

I mars 2015 tok det i gjennomsnitt 34 dager å selge en bolig i Norge. I Oslo tok det denne måneden 17 dager som det stedet i Norge hvor salget går raskest.

Hvordan velger jeg den beste megleren?

Ha flere meglere på befaring, og be dem gi deg et skriftlig tilbud.

Sammenlign tilbudene du får inn, og sett dem opp mot hverandre for å få ned prisen ytterligere. Alle meglere regner med litt pruting når de gir et tilbud, og de fleste har nok litt å gå på.

Når det er sagt skal du ikke nødvendigvis gå for megleren med lavest tilbud. Pris er en viktig faktor, men det er også erfaring, meglerens engasjement, har de tid og kapasitet nok til å gjøre en ordentlig jobb for deg? Kjenner de lokalområdet godt? Har de solgt tilsvarende boliger før? Og har megleren en behagelig stil og fremgangsmåte som du føler deg trygg på og komfortabel med?

Mer info: Slik velger du eiendomsmegler

En relativt fersk megler som har mye pågangsmot, engasjement og en sterk vilje til å bevise seg selv kan også være et godt valg. De vil nok i mange tilfeller yte ekstra service, de har ofte færre oppdrag og dermed bedre tid til deg, og mange får god støtte fra andre erfarne meglere når det dukker opp situasjoner som krever erfaring og ekspertise.

Du kan hente uforpliktende tilbud fra flere meglere samtidig HER.

Når er det best å selge?

Dette er en gjenganger og noe mange lurer på. Boligprisene stiger normalt mest på begynnelsen av året og synker noe på slutten av året og i sommerferien. For de som både kjøper og selger i samme marked er ikke dette av så stor betydning. Mange tenker at de vil vente til hagen er på sitt fineste, og det er naturlig, men husk også at det samtidig er veldig mange andre som tenker det samme, og da får kjøperne mer å velge mellom. I fellesferien er det gjerne ”dødt” på boligmarkedet, men kanskje er førstegangskjøperne på jakt etter å flytte til studiestart og allerede i gang med boligjakten. Da kan det være lurt å være tidlig ute. Dette er det ingen fasit på, skal du selge med megler kan det være lurt å rådføre deg med han/henne.

hageBoligen tar seg kanskje best ut sent på våren, men da er også konkurransen stor. Foto: Stavlund

Bør jeg kjøpe eller selge først?

Hvis du skal både kjøpe og selge i samme marked vil det ikke ha så stor økonomisk betydning om du kjøper eller selger først. Du må i det minste forhøre deg med banken om de tillater at du kjøper før du selger. Har du ikke solgt din eksisterende bolig først, så vet verken du eller banken din hvor dyr bolig du faktisk har råd til. Derfor kan det være at banken gir deg et litt lavere finansieringsbevis, dvs. en litt lavere grense for hvor mye de vil låne deg enn det du tror du vil ha mulighet til.

I teorien vil det i et oppadgående marked med stigende priser lønne seg å kjøpe først og selge sist, mens det blir motsatt i et nedadgående marked. I praksis er det gjerne snakk om et så kort tidsintervall at det ikke vil ha så mye å si. Det viktigste er at du finner et objekt du vil trives i over lengere tid, for det å bytte bolig er gjerne ikke billig.

Les også: Kjøpe eller selge bolig først?

Bør jeg pusse opp før salg?

Når du har bestemt deg for megler kan dere samme legge opp en plan på når og hvordan salget skal gjennomføres, og hvordan dere sammen kan øke sjansene for å oppnå et best mulig salg.

Se også: Slik øker du enkelt verdien av boligen

Her spiller meglerens erfaring inn i bildet. Kanskje holder det å vaske og rydde, kanskje er det lurt å gjennomføre en lett oppussing først. Kanskje er etterspørselen etter oppussingsobjekter såpass stor at man faktisk ikke bør gjøre noe for å pynte på boligen. Dette vil avhenge av hvilket marked boligen er i (pris, beliggenhet, kjøpegruppe), og hva markedet etterspør.

Se også: Dette kan øke verdien med 250 000 kr

Trenger jeg en profesjonell boligfotograf til å ta bildene?

Gode bilder er veldig viktig, så med mindre du er godt over gjennomsnittet dyktig til å ta gode boligbilder eller du har et helt spesielt objekt som ikke trenger fine bilder, er vårt råd et klart: JA.

boligfoto BOAGode bilder tiltrekker flere interessenter. Foto: Boa Eiendomsmegling/Dragutin Lazic

Innhenting av informasjon og utarbeidelse av salgsmateriell

Bruker du megler til salget er det han/hun som står for denne jobben, men det er i din interesse, og ditt ansvar, å lese gjennom alt og passe på at informasjonen stemmer. Du som har bodd i boligen har alle forutsetninger for å komme med opplysninger som kan fremheves og gjøre boligen mer attraktiv. Ofte går det litt fort unna når meglerne utarbeider annonsen for boligen og det kan være litt ”klipp og lim”-preg. Da er det viktig at du bremser opp og får den endret til den er så bra som du tror den kan bli.

Mer info: Slik forstår du tilbudet fra megleren

Bør jeg annonsere i avis? Lage en video? Hva med Facebook?

Den mest åpenbare strategien for å oppnå best mulig pris for boligen din er å få flest mulig aktuelle kjøpere på visning og med i den etterfølgende budrunden. Det er når flere har lyst på samme bolig at prisen raskt kan presses opp og budøkninger sitter løst.

Da er det viktig å nå ut til så mange potensielle kjøpere som mulig, og det er her valg av de rette markedsføringskanalene slår inn. Er kjøpergruppen ung er det kanskje lettere å treffe interessenter på digitale plattformer enn via en ”gammeldags” avis-annonse. Det er viktig å tenke på hvem kjøperen er, men samtidig også være åpen for å treffe alle slags kjøpere. Et småbruk utenfor Oslo bør kanskje markedsføres mot småbarnsfamilier på Grünerløkka like mye som i nærområdet til eiendommen.

Mer info: Meglerens beste råd til boligsalget

lurt eller useriøst?Meglerene arrangerte “beach party” for å få omtale i media. Lurt eller useriøst? Foto: iHus.

Markedsføring i sosiale medier har eksplodert de siste par årene, og meglere finner stadig på nye og kreative stunt for å få oppmerksomhet for sine salgsoppdrag. Det kan være spektakulære videoer, ”ærlige boligannonser” eller tullete stunt. Å få annonsen spredt i sosiale medier som Facebook og Instagram gjør at man relativt billig kan nå ut til mange kjøpere, men samtidig bør man passe på at man ikke skremmer vekk potensielle kjøpere ved å spille for mye på én ting, eller fremstå som useriøs.

Les også: Slik markedsfører du boligen din

Å få megleren til å promotere, dvs. bruke penger på å spre boligannonsen på Facebook, kan være en fin måte å nå ut til potensielle kjøpere på. Særlig hvis man ser for seg at kjøpergruppen er nokså spesifikk, fordi du på Facebook kan nå ut til mennesker som bor i et bestemt område, innenfor en bestemt alder osv.

markedsføring av bolig på FacebookFacebook har blitt en vanlig kanal å dele boligannonser i. Foto: Skjermdump fra Facebook.

Når boligen er lagt ut for salg er det meste av jobben din som boligselger gjort.

Mer info: Boligsalget er et samarbeid mellom selger og megler

Boligsalgsprosessen er en nervepirrende periode, og det kan være vanskelig å tenke på andre ting mens man venter på at potensielle kjøpere skal komme på visning og legge inn bud.

Mer info: Slik foregår budrunden

Les også: Hva skjer om du ikke får solgt boligen?

Budrunden

Når det kommer inn bud på boligen må du ta stilling til om du ønsker å akseptere budet eller ikke. Er det flere som byr på boligen i en budrunde er det vanligste å akseptere det høyeste budet, forutsatt at du er fornøyd med prisen, men du står fritt til å både avvise høyeste bud, og velge et lavere bud. Det kan være at høyeste budgiver har krav om en spesifikk overtakelsesdato, vil overta møbler eller andre eiendeler som i utgangspunktet ikke følger med, eller det kan være at budgiveren ikke har rukket å innhente finansieringsbevis fra banken sin. Da er det en risiko for at kjøper faktisk ikke kan gjøre opp for seg. Det vanligste er imidlertid at kjøperne har finansieringen i orden før budrunden. Alt dette sjekker megleren underveis, så alle fakta foreligger når du trenger å ta en beslutning.

Les også: Boligmanis 10 tips til budrunden

Kontraktsinngåelse

Etter at et bud er akseptert starter megleren jobben med å forberede kjøpekontrakten. Her brukes en standard mal, men det kan være at kontrakten må tilpasses dersom det er noen spesielle forhold tilknyttet boligen. Normalt inviterer megleren til et felles kontraktsmøte på meglerens kontor, hvor partene møtes for signering.

Overtakelse

På overtakelsen er det på tide å ta farvel med boligen, og ønske kjøperen velkommen til sitt nye hjem. På overtakelsesbefaringen stiller kjøper og selger, og gjerne enten megler eller en representant for megler. Overtakelsesbefaringen er kjøperens mulighet til å gå gjennom boligen og se til at den er i samme stand som på visning, at det er ryddet ut og rengjort skikkelig, lese av strømmen og fylle ut skjema for overføring av strømabonnement, og få samtlige nøkler. Kjøperen kan ikke klage på rengjøringen i etterkant av overtakelsen.

Lurer du på hva som følger med boligen, og hva du kan ta med deg? Se oversikten her

Du kan hente uforpliktende tilbud fra flere meglere samtidig HER.

Tags: ,






  • Linker



  • Abonner på vårt nyhetsbrev


Close