Boligmarkedet boligkrakk oslo og norge

Publisert 20 juni 2016 | av

Står vi overfor et nytt boligkrakk?


Jada, vi har hatt det før, og det er faktisk ikke så lenge siden. 

På 80-tallet var det vanlig at finansfolket i Oslo drakk champagne til lunsj før de lo av seg bakrusen i limousinkortesjen hele veien bort til banken. Det var lenge svært gode tider, og mens fiffen var opptatt med å la champagnen få selskap med både hummer og dyr kaviar nede i den allerede overfylte magesekken, var det få som la merke til de mørke skyene som snek seg innover Oslofjorden. Plutselig tok bakrusen likevel strupetak og nektet plent å slippe. De som hadde investert i eiendom fikk skåret bort hele 33% av verdiene, på de allerede over-pipe-belånte eiendommene sine, i perioden fra 1988 til 1992. Hus og hjem ble tvangssolgt, familier ble oppløst og selvmordsraten svingte seg i en dyster takt med alle konkursene som belemret deler av nasjonenes borgerskap og andre risikovillige.

Hva er så oddsen for at vi har et nært forestående boligkrakk i dag?

Elleville priser?

Prisene stiger. Det har alle fått med seg. Men det er ikke bare det at de stiger. De stiger også raskere enn de har gjort før. Nå i mai steg prisene 2,2 % i Oslo. Til sammenligning steg de bare 0,2 % i mai 2015, 0,4% i 2014 og 0,1% i 2013. Prisstigning er i utgangspunktet et sunnhetstegn. Det hindrer de som har kjøpt bolig å måtte ta tap når de skal selge. Tar man tap når man selger sitter man bare igjen med gjeld, og det kan være svært vanskelig å komme seg i pluss igjen. Går det så dårlig med deg at du ikke klarer å betale gjelden din, og mange andre landsmenn sitter i båten sammen med deg, begynner også bankene å slite. Når bankene sliter, sliter også samfunnet. Hadde landet du bodde i hett USA ville hele verden slitt. Finanskrisen i 2007 ble blant annet utløst av at Demokratene i Senatet i USA presset bankene til å gi lån over pipa til familier med dårlig betalingsevne. Når nok mange av disse ikke betalte regningene sine førte det til en krise som rammet hele verden.

Les også: Hvordan få boliglån?

Lavere rente

Boligprisene kan altså stige for raskt. Men hvor mye er «for raskt»? Et mulig tegn på at boligprisene stiger for raskt er at gjeldsbelastningen øker raskere enn reallønnsveksten. Dette forsterkes ytterligere når det skjer i en periode med allerede rekordhøy gjeldsbelastning, slik vi har i dag. En av grunnene til at gjelden øker raskere enn inntektene er at sentralbanken setter ned renten i en periode hvor etterspørselen etter boliger er større enn tilbudet og således baner vei for en raskere boligprisoppgang enn det som ellers ville vært mulig. Grunnen til at Norges Bank har valgt å holde renten nede er for å unngå lavere økonomisk vekst generelt og et middel for å hindre dette er at renten blir satt ned slik at folk bruker mer penger, og mer penger kommer i omløp. Jo mer penger som er i omløp, jo sterkere tenderer den økonomiske veksten å bli. At boligprisene stiger i for raskt tempo ser Norges Bank på som et mindre onde enn en svakere økonomisk vekst. I hvert fall foreløpig.

Bør en øke tempoet på boligbyggingen?

Østlandsområdet er det store pressområdet om dagen. Her klarer ikke boligbyggingen å veie opp for nettoinnflyttingen. Dette en viktig pådriver for boligprisøkningen. Politikerne i Oslo gjør det heller ikke enklere for utbyggerne all den tid de vil verne markagrensen, bevare alle grønne lunger, ikke bygge noe særlig i høyden, samt har noe rigide krav til utforming. Dette er med på å presse prisene oppover. Men makroøkonomi er et tema som har skapt hodebry for mang en økonom. Dette grunnet at en makroøkonomisk driver gjerne tenderer til både å ha minst en positiv og en negativ effekt samtidig. Tendensen i dette tilfellet er at om en gir utbyggerne for mange eiendommer å boltre seg på, spesielt i et marked med stigende boligpriser og positiv psykologi, så kan pendelen svinge forholdsvis raskt fra det ene ytterpunktet – en for høy etterspørselside, til det andre ytterpunktet – en for høy tilbudsside. En slik rask omveltning, fra et begrenset antall boliger med høy pris til et marked med for mange boliger med påfølgende lavere pris er selve oppskriften på en boligboble. Med et prisnivå som har vokst så lenge som det har gjort i Norge, og i særdeleshet Oslo, kombinert med tidenes laveste rente kan det altså bli katastrofalt om utbyggerne får lov å ta for seg fritt på ubegrenset mark. Derfor bør vi applaudere den «lave» boligbyggingen selv om nok politikernes intensjon bak dette er noe helt annet enn makroøkonomi.  

For mange som investerer i eiendom?

Et annet problem er at en god andel av boligene, spesielt på østlandsområdet, er sekundærboliger. I Frogner bydel i 2014 var andelen sekundærboliger hele 36% (tallene blir garantert ikke lavere for 2015 når de snart legges frem). Disse boligene er kjøpt for at eieren skal tjene penger, for å si det veldig enkelt. Om eieren ikke lenger tjener penger på boligen faller incentivet for å beholde boligen bort. Inntjeningen på boligen avhenger primært av hva eieren får i leieinntekter samt prisstigning på boligen. Når disse faktorene ikke lenger er tilfredstillende vil boligeier selge sekundærboligen sin. Det samme kan store deler av de andre trettiseks prosentene av sekundærrboligeiere finne på å gjøre, da de opererer i samme marked med cirka samme inntjening. Og når disse etterhvert blir lagt ut på markedet vil tilbudssiden bli for stor og boligprisene vil kunne falle kraftig. Negativ psykologi kan også, i slike tilfeller, gjøre at prisene faller enda raskere og hardere da sekundærboligeierne fort kan bli desperate etter å selge boligene sine før prisene faller enda mer og således gjøre tilbudssiden enda større. 

Les også: Hvordan velge rett bolig?

Er boligprisene kunstig høye? 

Renten kan snart ikke gå lengre ned. Vi har faktisk ikke hatt så lav rente som vi har i dag på flere hundre år. Og når renten ikke kan gå lengre ned er det ikke mye igjen som kan drive opp prisene slik situasjonen er nå. Det er først da vi får svar på spørsmålet om vi har kunstig høye boligpriser i dette landet. Begynner prisene å falle ved renteutflating kan det tolkes som en bekreftelse på spørsmålet. Om prisene bare flater ut taler det for at prisnivået er korrekt. Det som er sikkert er at de stakkarene som kommer sist inn på markedet, etter å ha kjøpt små leiligheter til overpris, med lån i grenseland av hva de behersker, grunnet lav rente, vil få en svært tøff tid i møte med eventuelt fallende boligpriser og høyere rente.

Konklusjon

Heldigvis er det foreløpig ingen makroøkonomiske tegn på at rentenivået skal opp med det første. Norsk økonomi er langt mer enn bare boligpriser. De klokeste hodene våre, med sentralbanksjefen i spissen, mener at behovet for generell stimulering av norsk økonomi er viktigere enn faren for fortsatt økte boligpriser og har gitt oss indikasjoner på at vi kan forvente oss fortsatt reduksjon i rentene, samt en rente som holder seg lavt, i en god stund fremover. Det er altså fortsatt litt å gå på på renten og det er fortsatt stor nettoinnflytting som begge bidrar til at en kan anta fortsatt vekst. I hvert fall ut 2017. Derfor, om du har investert i eiendom er det lite som taler for salg. Om du tenker å kjøpe er det også lite som taler for å vente. Og om du vurderer en sekundærbolig kan det være lenge til du får en verdiøkning lik den som pågår nå om du venter for lenge. Men husk, leiemarkedet er ikke som det en gang var grunnet at mange sitter på sekundærboliger nå. Så ta med muligheten for tider uten belegg og tider med lavere leieinntekt i regnestykket om du baserer boliginvesteringen din på utleie.  

Les også: Hvordan tjene gode penger på utleie?

Danmark har en gjeldsgrad på over 300% uten foreløpige bobletegn mens vi i Norge «bare» har en gjeldsgrad på 250%. Så min anbefaling er, som du nå sikkert har skjønt, at vi fortsetter å kose oss litt til. Men sett gjerne strandstolen slik til at du har god utsikt mot horisonten over Oslofjorden hvis du er den typen eiendomsinvestor som mesker deg med kanapeer, østers og drukner manzokuen i dyr champagne mens du sitter og gliser over at nettbank-appen viser at investeringene dine overgår gjelden. Det kan snu. Dette gjelder forøvrig også dere som bare tok «litt» ekstra godt i for å sikre dere drømmekåken.

God sommer!


Gerhard Bollmann Leknes er eiendomsinvestor og -utvikler, og skriver serien "Boligbusiness" her hos Boligmani – en artikkelserie som loser deg gjennom prosessen fra å få lånegaranti til din aller første bolig – hele veien frem til å drive forretning på eiendomsinvesteringer.



Tags: , , ,








  • Abonner på vårt nyhetsbrev


Close