Boligøkonomi boligkrakk

Publisert 29 januar 2017 | av

Slik overlever du det kommende boligkrakket


Tror du at et boligkrakk er et naturfenomen som treffer deg helt vilkårlig? Tro om igjen! De aller smarteste gutta rir stort sett stormen av.

Nå kan riktignok naturfenomener unngås om du bunkrer deg inne, men å, under et krakk, sitte med eiendom, som i sin natur ikke er spesielt likvid, vil kunne sammenlignes med å være lenket til tretoppen lynet treffer.

Uungåelig boligkrakk

Statistisk sett er krakk uunngåelige. Vi har hatt disse med ujevne mellomrom helt siden bolig ble en handelsvare. De siste riktig store krakkene var på 1890-tallet, på 20-tallet og på 80-tallet. Men innimellom disse har vi også hatt bekymringsfulle dupper for de som har bundet kapital i bolig. Den siste duppen skal vi ikke lengre tilbake enn til 2008 for å gjenoppleve. Mange nordmenn var livredde for at finanskrisen, som startet i USA fordi Demokratene presset gjennom et lovforslag i Senatet som tvang bankene til å gi lån til betalings-udyktige familier, skulle forplante seg over til Norge. Det gjorde den også, men langt fra så hardt som mange fryktet. Norge var et av landene i Vesten som kom seg aller best ut av krisen. Men i kjølevannet av denne usikkerheten falt boligprisene i første kvartal 2008 og noen boliger, i eksempelvis Oslo, gikk for en slikk og ingenting sammenlignet med hva de hadde gjort høsten i forveien. Noen tapte med andre ord et hav av penger om de solgte på dette tidspunktet. 

Statistisk sett vil det altså komme et krakk, og er du ung i dag er det god sjanse for at du kommer til å oppleve et slikt. Er du en av dem som i dag har lånt penger til å kjøpe flere boliger hvor leieinntektene så vidt dekker kostnader, men ikke avdrag, kommer du garantert til å gå på en real smell om det blir et ordentlig krakk før du har kommet deg svært langt inn i låneperioden hvor du eventuelt kan håpe på å redde deg inn med en refinansiering eller at lønnsøkning og inflasjon har gjort situasjonen bedre.

Les også: Står vi overfor et nytt boligkrakk?

Så hvordan sikrer du deg mot denne elendigheten?

La oss si for enkelthets skyld at du har to boliger, til 3 millioner hver. Den ene bor du i selv, den andre leier du ut. (Regnemåten og prinsippene under fungerer like fint om du "bare" har èn eller fler enn to også.)

Yield

Leieboligen din har en yield på 10 % og boligen du bor i har en potensiell yield på det samme. Yield er direkteavkastningen på boligen. Regnestykket er som følger: 

Yield = årlige leieinntekter / kjøpesum 

En kan regne yield på forskjellige måter, i dette tilfellet tar vi utgangspunkt i kjøpesum, og sier for enkelhets skyld at utgiftene til driften er trukket fra i leieinntektene i eksempelet her.

Med en yield på 10% på utlånsboligen din til 3 millioner, har du altså 300.000 i leieinntekter per år. 

«Hæ?» sier du. «Det går da ikke an å ha så mye omsetning på en bolig til 3 millioner!!» 

– Joda, sier jeg. Les mine andre artikler her på siden så får du god innføring i hvordan du finner denne typen boliger. 

Ekle regnestykker med stigende lånerente

I dag vil banken belaste deg med ca 24.000 i måneden på et lån på 6 millioner med en effektiv rente på 2,55 og en nedbetalingstid på 30 år. Dette dekker altså både utleieboligen din, og den du bor i. Med 300.000 i årlige leieinntekter ville du med andre ord gått 1.000 kr i overskudd på boligbusinessen din hver måned. Du ville faktisk gått i enda større overskudd fordi leieinntektene også ville dekket avdrag. Avdragsbetaling er i utganspunktet sparing, men det er vanskelig å dra mursteiner ut av boligen og omsette disse i penger for å betale utgiftene, så for å gjøre det enkelt, sier vi at du sitter igjen med 1000 kr – i hånden, om du vil. 

Leieinntekter – banklån(eff. rente 2,55%) = 25.000 – 24000 = 1.000

Men hva så om det skulle komme et krakk og banken begynte å sette opp utlånsrenten din? La oss si at lånerenten begynte å krype oppover til 5-tallet. Med samme eksempel som over vil du nå måtte betale 7.300 kroner hver måned. 

Leieinntekter – banklån(eff. rente 5%) = 25.000 – 32.300 = – 7300

Snittleien for en ettroms i Oslo i dag ligger på 9000 kr, så du vil likevel betale mindre penger for hele businessen din inklusive å bo selv, enn hva en vanlig leietager ville betalt bare for å bo. Du sitter med andre ord svært godt i det.

La oss si at renten kryper videre opp til 8% Da ville du måttet ut med 44.100 kr pr måned. Du ville altså måtte betale 19.000 kroner pr måned. 

Leieinntekter – banklån(eff. rente 8%) = 25.000 – 44.100 = – 19.000

Fortsatt klarer du deg etter forholdene greit. Du har jobb ved siden av, men renteøkningen har virkelig tatt et saftig jafs av privatøkonomien. 

Renten fortsetter oppover og nå havner den på 10%. Nå begynner du virkelig å føle på ubehaget. Den månedlige summen du skal bevilge banken er på hele 53.000 kr. Du må altså betale 28.000 kroner hver måned for alt sammen. 

Leieinntekter – banklån(eff. rente 10%) = 25.000 – 53.000 = – 28.000

Dette klarer ikke økonomien din lenger, så nå er du nødt til å finne på noe. 

Alternativer til løsning

Du har to valg: Enten leie ut hele den andre boligen din, eller få noen leietagere til å flytte inn hos deg.

La oss si at du bor med kjæresten og at det ikke kommer på tale at andre skal flytte inn sammen med dere. Dere flytter derfor til en ettroms dere betaler 9000 kr i måneden for. Nå leier du ut den boligen dere bodde i og får 25.000 kroner i måneden for denne også. Du puster lettet ut. Nå har igjen den månedlige betalingen til banken minus leieinntekter gått ned til 7500 kroner. Du har bedt kjæresten dele på bokostnaden i leiligheten dere leier sammen og dere betaler da 4500 kr hver pr måned for leiligheten dere leier sammen. (Har du ikke kjæreste flytter du til et billig kollektiv og betaler 4500 kr per måned der)

Leieinntekter A + leieinntekter B – leieutgifter – banklån(eff. rente 10%) = 25.000 + 25.000 – 4.500 – 53.000 = – 7500

La oss si at renten fortsetter oppover og at den nå treffer 14% Nå må du betale 72.200 per måned til banken. Og etter at leieinntektene er trukket fra må du likevel betale 26.700 kroner for å bo. 

Leieinntekter  A+ leieinntekter  B – leieutgifter – banklån(eff. rente 14%) = 25.000 + 25.000 – 4.500 – 72.200 = – 26.700

Du er fortvilet, men du har registrert at det er en høy etterspørselsside på leie, da få har muligheten til å ta lån til en rente på 14% til tross for at boligprisene har rast med 30%. Derfor øker du leien, og får nå 30.000 i leieinntekter per bolig, og får nå redusert ditt månedlige underskudd til 16.700 i måneden. 

Leieinntekter A + leieinntekter B – leieutgifter – banklån(eff. rente 14%) = 30.000 + 30.000 – 4.500 – 72.200 = – 16.700

Les også: Hvordan tjene gode penger på utleie?

Refinansiering

Renten fortsetter oppover, helt til 17%. Nå forsøker også vedkommende du leier av, som også er i samme uføre som deg, å skru opp din leie med 2000 kroner, tusen på deg og tusen på kjæresten din, ellers vil han benytte den tre måneders gjensidige oppsigelsesfristen til å kaste deg ut, for å få inn leietagere som betaler mer. Nå sliter du virkelig med å holde hodet over vannet. De månedlige utgiftene har steget til rekordhøye 31.200 og du er i ferd med å gå personlig konkurs og risikerer tvangssalg om du ikke finner på noe. 

Leieinntekter A + leieinntekter B – leieutgifter – banklån(eff. rente 17%) = 30.000 + 30.000 – 5.500 – 85.700 = – 31.200

Men du holder ut. Du aner råd og ber banken om refinansiering. En presset bank som får valget mellom et garantert mislighold av lånet på den ene siden og en refinansiering på den andre velger stort sett det siste. La oss si at du har betalt ned på boligen i 4-5 år og at du har betalt ned 500.000 kr til nå. Om du tar en refinansiering, altså smører dagens lånebeløp over nye 30 år i stedet for de 25 årene som var igjen, reduserer du de månedlige utgiftene med ytterligere 7000,- med en effektiv rente på 17%. 

Du forsøker også å øke leien litt til og litt til. La oss si til 31.000 pr bolig. Du er igjen nede på en utgift på 22.000 pr mnd – et månedsbeløp du så vidt klarer å håndtere.

Leieinntekter A + leieinntekter B – leieutgifter –  refinansiert banklån (eff. rente 17%) = 31.000 + 31.000 – 5.500 – 78.500 = – 22.000

Nå er det langt fra skrevet i sten at gjengs leie vil øke, og om den ikke gjør det og det fortsatt er ulevelig, skaffer du deg en jobb nummer to. Det er også mulig å spørre banken om betalingsutsettelse en måned eller å be om å få slippe å betale avdrag for en periode.  Det er tross alt en krise og hvem har sagt at det skulle være enkelt? Likevel, 17% rente vil aldri være normalen. En styringsrente som bidrar til en så høy bankrente er kun et virkemiddel sentralbanksjefen benytter i korte perioder og helt unntaksvis.

Les også: Hvordan få boliglån?

Stormen ris av

Plutselig begynner det, i vårt tenkte eksempel, å bli tegn til lysning i horisonten. Renten begynner å falle så smått og boligprisene begynner sakte men sikkert å klatre oppover. Det er fortsatt ikke lett men det værste strupetaket rundt økonomien din begynner å slippe taket. Boligene dine har blitt betalt jevnt og trutt ned av dine kjære leietagere og du nyter etter hvert bedre og bedre økonomiske tider. 

Psykologien rundt bolig som investeringsobjekt er fortsatt dårlig. Etter år med krakk er det «ingen som har troen på bolig lengre» i overskuelig fremtid. Derfor bruker du etter hvert egenkapitalen du nå opparbeider deg til å kjøpe deg en ny bolig, eller to, for en lav pris, før etterspørselsiden sender prisene videre oppover.

Etter hvert som boligene betales ned vil leieinntektene gi deg en god nok lønn å leve for, og vel så det. 

Det har skjedd før, og det vil skje igjen

Dette kunne vært et eksempel fra perioden 1988 til 1992. Verdien på eiendom gikk ned hele 33% og noen fikk en boligrente helt opp til i 17%. Familier ble oppløst og noen gikk så langt som å begå selvmord da de følte seg mislykket av å gå fra en høyt sigarførende og champagne-drikkende suksess til å se finansene skylle bort i økonomisk og personlig ruin. Boligkrakk og finanskriser kan gi svært stygge utslag og de treffer stort sett alle av oss.

Ingen av de berørte kommer seg enkelt gjennom slike kriser, vi snakker som sagt om en krise, men om du følger rådene over, samt i de andre artiklene, har du verktøyene som skal til for å overleve, selv om du har kjøpt på værst tenkelig tidspunkt, altså rett før. 

Om du gjør som veldig mange gjør i dag – låner til boliger, uten å tenke på yielden, men bare hiver inn en leietager som dekker litt av kostnadene, vil du garantert ikke overleve et krakk. Du ville faktisk lett kunne vært en av dem som er med på å skape krakket ved at du og resten av jeg-bare-kjøper-første-og-beste-bolig-og-bare-leier-ut-til-en-eller-annen-gjengen hadde skapt en voldsom tilbudsside som hadde sendt prisene nedover, da dere alle ville måttet solgt unna samtidig, da dere ikke hadde klart å betale rentekostnadene. Frogner bydel har i dag over 40 % sekundærleiligheter(bolig-nummer-to-eiere) og her er det dessverre mange kandidater til sistnevnte kategori.

Til slutt. Om den nevnte prosessen med å ri krakk-stormen av ikke er noe du tror du kunne tålt, ligg langt unna investeringer i eiendom. Om du likevel «bare kjøper deg én bolig» kryss fingrene for at du ikke kjøper den rett før stormen.

Les også: Hvordan velge rett bolig?



Tags: , ,








  • Abonner på vårt nyhetsbrev


Close