Kommentar boligprosjekt

Publisert 8 september 2014 | av

Stockholmsyndromet i det norske boligmarked?


En vårdag for 40 år siden gikk en rufsete fyr til en nærliggende bankfilial i Stockholm. – Dette er et ran!

Bankraneren måtte ta gisler, da han ikke rakk ut med ransbytte sitt før politiet var på pletten. Det tok litt tid, men til slutt overga raneren seg til politifolkene. Det var da det rareste skjedde.

Gislene nektet å klandre raneren. De var nesten blitt rørende glad i sin skurk. Stemningen de var rammet av er det som siden er blitt kalt Stockholmssyndromet: De kidnappede blir glad i sin frihetsberøver.

De norske boligmarkedene vil til neste år være gisler av begivenheter utenfor nordmenns kontroll: De globale kapitalstrømmer.

Krefter, eller kidnappere, boligeiere flest trolig vil lære seg å bli glad i, fordi boligeierne helt ufortjent får glede av en flom billige midler fra utlandet.

I skrivende stund er to-års renten negativ i hele ti europeiske land. Om lag halvparten av OECD-områdets utstedte statsobligasjoner gir nå en årlig avkastning på under én prosent.

Les også: Boligprisene steg i august

Sørover i Europa stuper rentene. Ikke fordi kredittkvaliteten er all verden, men fordi den europeiske sentralbanken (ESB) nærmer seg et slags Rubicon, hvor de skal åpne slusene for kjøp av verdipapirer. Flomme markedene med likvider som raskt vil trenge en trygg havn.

Det norske rentemarkedet er en slik trygg havn. I hvert fall for den langsiktige investor. Når du kan låne til null i Frankfurt og plassere til et par prosent i Norge, er det lett å spå at også norske renter vil drive nedover som følge av ESBs flomvarsel.

Norge kan på denne måte miste kontrollen over sitt eget rentenivå. Det er utlendinger, desperate for avkastning på gratispengene sine, som vil drive rentene våre frem og tilbake.

I perioder hvor utenlandske investorer er trygge på fremtiden og risikovillige, kan de kaste inn enorme beløp i det norske pengemarked – med en sterkere krone og lavere rente som resultat.

Det er imidlertid umulig å spå et presist tidspunkt for et slikt kroneangrep. Gjennomgangstonen i 2015 blir likevel ‘’sterkere krone – lavere renter’’ som følge av de midler som flykter fra et skadeskutt Europa til en trygg norsk havn. Boliglånsrentene vil i så fall trolig tikke nedover gjennom hele neste år.

Dette er som nevnt en prognose betinget av internasjonale forhold. Andre scenarier for de norske kapitalmarkeder er også mulige, en oljepriskollaps kan for eksempel endre bildet av Norge som landet hvor det flyter av melk og honning.

Unntatt ulike force-majeur scenarioer vil vår skjebne trolig bli å motta overveldende kapitalinngang. Norge er jo det siste nordiske land med relativt normale renter.

Markerte fall i norske renter vil selvfølgelig få stor betydning for temperaturen i de norske boligmarkedene. Størst effekt vil det ha i de delene av boligmarkedene som er følsomme for endringer i kontantstrømmer. Attraktive utleieleiligheter hører her til vinnerne. I eneboligmarkedene, hvor driftsutgifter er av større betydning enn rentekostnadene, og der hvor utleie er vanskelig å få til, vil priseffekten av rentekutt naturlig nok bli mindre.

Men vær ikke i tvil, rentekutt bidrar til en positiv en-gangs effekt på alle boligpriser.

I 2015 vil da trolig boligprisene i gjennomsnitt stige noe mer enn inntekstveksten alene skulle tilsi. På usikkert grunnlag legger jeg til grunn en halvering av dagens foliorente i Norges Bank til 0,75 pst. Mange norske boliglånskunder kan da få en sterk nedgang i sine boliglånsrenter.

En boligprisvekst for 2015 på om lag 7-8 pst synes da innen rekkevidde. Norske boligeiere forblir i dette scenario gisler av utlendinger som kaster penger inn i de norske kapitalmarkedene. Utenlandske gisseltakere som vi boligeiere vil bli lettere forelsket i. Gisseltakere som tar fra Norges Bank friheten til å sette renten etter eget forgodtbefinnende, men gir oss alle høyere boligpriser og lavere boutgifter.

Kall det boligeiernes egne Stockholmssyndrom.

Historien jeg her forteller kunne ha vært en historie om en boligboble, hvor utlendingers billige penger først driver ned rentene med det resultat at boligpriser stiger til værs, før alt kollapser i det pengene trekkes ut igjen. Med utsikter til minimale renter i Europa det neste ti-året er det imidlertid grunn til å regne med at de utenlandske midlene som kommer til Norge nå, også forblir her i mange år fremover.

Les også: Faller husleiene?

Stockholm er også relevant for den norske boligdebatten på en annen måte. For nettopp det renteforløpet jeg her skisserer, hvor kapitalinngang driver krona sterkere, og fremprovoserer både rentekutt og nedgang i boliglånsrentene, det har svenskene nylig vært igjennom.

I Stockholm er boligprisveksten for tiden sterk. Og leiligheter har blitt et yndet investeringsvalg for småsparerne. I sentrale deler av den svenske hovedstaden nærmer boligprisene seg 70 000 SEK per kvm, opp 11 pst det siste året. En bobleaktig vekst som sentralbanken er svært så bekymret for.

I sum er det derfor ikke så dramatisk å spå en norsk 7,5 pst boligprisvekst i 2015, etter en økning på et par prosent i år. Stiger boligprisene med 7,5 pst til neste år, vil den gjennomsnittlige kvadratmeter pris i kongeriket havne på om lag 35 000 kroner per kvm.

Om lag det halve av dagens pris i indre deler av Stockholm by.


Innlegget ble publisert på Andreassens egen blogg 20. august her.



Tags: , , , , ,








  • Abonner på vårt nyhetsbrev


Close