Boligbusiness velge rett bolig

Publisert 17 november 2016 | av

Hvordan velge rett bolig?


Denne artikkelserien skal lose deg gjennom prosessen fra å få lånegaranti til din aller første bolig – hele veien frem til å drive forretning på eiendomsinvesteringer. Artikkelserien skrives av eiendomsinvestor og -utvikler Gerhard Bollmann Leknes. Dette er innlegg nummer 2.


"Hva er egentlig rett bolig? Holder det ikke at du bare liker den? Dessverre gjør det ikke alltid det."

Om du ikke har fått bankgaranti enda og leser denne artikkelserien for første gang anbefaler jeg deg på det sterkeste å lese den første artikkelen i denne serien, nemlig, «Hvordan få best mulig banklån» Å få best mulig banklån er en forutsetning for å gjøre en god totalinvestering, og det er i de aller fleste tilfeller den første delen i prosessen, med mindre banken ønsker å blande seg inn i utvelgelsen av bolig.

For deg som har lest forrige artikkel, og kanskje allerede har fått et tilslag på et boliglån med gode betingelser, så er det bare å spisse ørene.

Feil bolig kan sette deg flere år tilbake økonomisk

Hva er egentlig rett bolig? Holder det ikke at du bare liker den? Dessverre gjør det ikke alltid det. Det alle bør forsikre seg om er at de ikke betaler for mye for boligen. La oss si at du må selge etter et par år. Kanskje du har fått en ny jobb i en annen by? Elller at familiesituasjonen din gjør at du må flytte på deg? Om du har betalt for mye for boligen kan det være at du må selge med tap, og at du derfor sitter igjen med et restlån uten noen form for verdi. For å få et nytt boliglån, må du først betale ned dette, for så å spare til ny egenandel. Dette kan sette deg flere år tilbake økonomisk.

Red.Tips: Trenger du finansieringsbevis? Her kan du kjapt og enkelt motta tilbud fra flere banker samtidig! (ekstern tjeneste)

Kan du stole på prisantydningen?

Om du ser i aviser og forskjellige publikasjoner er ofte et av hovedtipsene, til hva du skal tenke på ved valg av bolig, at du ikke bør by særlig mye over prisantydning. Men hva er egentlig prisantydning? I en perfekt økonomi er en prisantydning en pris satt av en objektiv fagperson som kjenner området inn og ut, som har en høyere utdannelse innenfor området og som ikke lar seg påvirke av press fra noen som har incentiv for at prisen skal være enten høyere eller lavere. Samt at denne personen bruker ekspertisen sin på å sette en så nøyaktig pris som overhodet mulig på hva markedet er villig til å gi for boligen, uten å påvirke markedet med prissettingen. I virkeligheten er det ofte kun utdannelsen, altså at en må ha en treårig eiendomsmeglerutdannelse fra BI, og kanskje – om du er heldig – en som kjenner området, som står igjen av momentene fra den perfekte økonomien i vårt tenkte eksempel.

Først og fremst er det alt for mange meglere i forhold til ledige boliger. Disse skal forsøke å dele på en alt for liten kake, altså få muligheten til å selge markedets til enhver tid salgsklare boliger. Da alle i hovedsak går på provisjon er mange villige til å gå langt for å være den som selger selgers bolig. Naturlig nok. Selger har svært ofte preferanser på prissettingen. Av og til kan prissettingen være en million over prisantydning, dette for å sette en forventing i markedet. Av og til kan prissettingen være en million under for å prøve å få med så mange som mulig på en vill og hemningsløs budrunde. Av og til, og sikkert ganske ofte, er prisen satt riktig også. Men det vet ikke du! Ergo er prisantydningen noe du langt i fra skal stole blindt på.

Les også: Kan du stole på prisantydningen i boligannonsen?

Bruk nettverket ditt, og undersøk på egenhånd!

Er du heldig å kjenne en megler, en takstmann eller en annen fagmann som er godt kjent i ditt område, bruk vedkommende for alt det er verdt. Om du ikke gjør det må du gjøre undersøkelsene på egenhånd. Du burde faktisk uansett gjøre en grundig undersøkelse på egenhånd da det kun er du som sitter på risikoen og smerten om det skulle gå skeis. Bruk Finn. Bruk god tid på å sjekke området – nøyaktig der hvor boligen befinner seg. Om du bare gidder å sjekke én ting, noe du selvfølgelig ikke skal gjøre, så er området det absolutt viktigste momentet. Husk at i enkelte områder kan det være nok at boligen ligger i akkurat den ene blokken eller i den ene gaten. Blokken eller gaten et steinkast unna kan redusere prisen betydelig. Er området i økonomisk vekst? Her ser vi en stor forskjell på eksempelvis Oslo og Stavanger om dagen. Også innad i Oslo er det store forskjeller. Prøv å finne et område som er i vekst men som ikke er på sin «peak». 

Har boligen veranda/balkong? Og er i så fall verandaen vestvendt slik at du har ettermiddagssol? I så fall er dette noe som vanligvis øker prisen. Har boligen heis, ildsted og i hvilken etasje ligger boligen? Første etasje i en blokk reduserer ofte prisen kraftig. Og for å være helt ærlig, bare hold deg unna. Ingen regler uten unntak selvfølgelig, men om du ikke vet hva du gjør hold deg unna blokkleiligheter i første etasje. Verdien av leiligheten stiger stort sett proporsjonalt med jo lengre opp i etasjene du kommer, gitt annet likt.

Les også: Derfor må du aldri kjøpe i 1. etasje

En annen ting du må ta hensyn til er om boligen er en selveier, aksjeleilighet, borettslag- eller andelsleilighet etc. Selveier trekker prisen opp mens borettslag, aksjeleilighet og andelsleilighet trekker den ned. Se også på fellesgjeld. Høy fellesgjeld trekker selvfølgelig prisen ned og vice verca.

Er boligen pusset opp eller ikke? Alle disse tingene må du huske å sammenligne når du selv skal fastsette hva boligen er verdt. Kjøper du annet enn leilighet, som i tillegg er noen år, ta med deg en fagperson som kan gi deg faglig informasjon om boligens tilstand. Ikke stol blindt på selger, megler eller deres takstmann. Samtlige, inklusive takstmannen, har incentiv av at selger blir fornøyd med prisen, om du skjønner?  

Et annet verktøy du kan bruke er Eiendomsverdi. Du må ha et registrert foretak for å kjøpe tilgang til dette. Opprett et enkeltmannsforetak og kjøp dette om du ikke har en venn som jobber som eiendomsmegler, takstmann ol. som har dette via jobben, og kan hjelpe deg. Eiendomsverdi er en database med så og si samtlige historiske priser og annonser her til lands, som du kan filtrere til ønsket område og tidsperiode. Ikke gå lengre tilbake enn et år. Jo nærmere dagens tidspunkt du kommer, dess bedre er sammenligningen.

Business or pleasure?

Det neste du må gjøre er å avgjøre om du skal ha boligen bare for «pleasure», om du ønsker å tjene en liten slant på den eller om du ønsker å tjene svært gode penger på den. Med «pleasure» mener jeg om du vil bo i en finest mulig bolig enten alene eller kanskje sammen med dama/typen? Med å tjene en liten slant mener jeg at du ser til at du har et eller to ekstra soverom som du leier ut til venner, eller til noen du averterer til på Finn. Med å tjene svært gode penger på den mener jeg at du optimaliserer boligen for utleie.

"Pleasure"

Om du har bestemt deg for at du bare vil ha boligen for «pleasure» ligger du godt an om du holder deg til rådene jeg har gitt deg over. Dette med å grundig sjekke at du ikke betaler for mye for leiligheten, og at du følger rådene fra den forrige artikkelen, som gir deg et optimalt boliglån, som du i hvert fall en gang årlig prøver å redusere renten på ved å ringe banken. Husk å få nye verdivurderinger til dine årlige renteforhandlinger.

Les også: Ring banken – tjen en bil!

"En liten, eller en stor slant"

Om du vil tjene en liten slant på den, eller rettere sagt, en ganske vesentlig sum med penger, så ser du til at du har minst ett, kanskje to, ekstra små soverom i boligen som du leier ut til venner eller andre leietagere. La oss si du kjøper en bolig til 3,5 millioner. Med dagens rente vil månedsbetalingen (renter + avdrag), på et annuitetslån med nedbetaling på 30 år, bli ca 13.000. Om du tar 4.000 pr leietager og er nøye med å ha tre måneders oppsigelsesfrist, slik at du rekker å få inn nye leietagere, slik at du hele tiden har fullt belegg, vil du altså bare betale 5000 selv i måneden på renter og avdrag. Dette setter deg i en svært god posisjon økonomisk. Husk at skattereglene er slik at du bare kan leie ut 50% av egen bolig skattefritt, slik at i dette tenkte tilfellet må din del være dobbelt så stor som den delen til de du leier ut til. Du skal lete litt for å finne en slik bolig, men de er absolutt å oppdrive.

Hvordan skal du te deg i budrunden?

I en optimal budgivning er du, alene med selger, altså at du er er den eneste budgiveren. I dette tilfellet starter du med et lavt bud med forholdsvis kort svartid. Er du heldig biter selger på. Er du ikke fullt så heldig må du prøve en gang eller to til. Balansér mellom å ikke være for rask mellom budene, slik at selger oppfatter deg som desperat og får opp «guarden» på den ene siden, og ikke bruk for lang tid slik at det kommer flere interessenter på den andre siden.

Les også: Boligmanis 10 tips til budrunden

Uheldigvis for deg er det oftest flere budgivere. Husk å ikke forelsk deg i leiligheten! Følelser og forelskelse hører ikke hjemme i business og er forbeholdt deg og den du er glad i! Om du byr med hjertet, og ikke hjernen, er oddsene for å gjøre feil overhengende. Så derfor, og jeg kan ikke få understreket det nok, aldri by mer enn markedsverdi. Når du er i en budrunde, pass på å by så sjeldent som mulig uten å miste boligen, dette for å unngå å hisse opp de andre budgiverne slik at sjansene øker for at de blir enda mer irrasjonelle og følelsesstyrte enn nødvendig, og således driver opp prisen. Ha god kontakt med megleren slik at vedkommende holder deg oppdatert hele tiden. Ikke vær den første til å by. Øk med 50.000 om gangen slik at ikke den du byr mot blir tatt av «just noticeable difference»-prinsippet, altså at vedkommende føler at det er så liten forskjell på ditt og hans bud at han blir hengende på uten å skjønne at prisen stiger i rekordfart. Eneste unntak er om du har indikasjoner på at motbudgivers smertegrense er nådd. 

En annen teknikk er å ta hardt i, å by hundretusen eller mer ekstra, for å riste av deg andre budgivere. Ikke gjør det! Med mindre du virkelig vet hva du gjør. Motbudgiveren kan være på tur å gi seg, og du kan ende opp med å betale langt mer enn hva du behøver. 

En siste og veldig god strategi er å «kuppe boligen før visning». Er det et spesielt populært objekt du er ganske sikker på at det kommer mange interessenter til. Be om en privatvisning før første annonserte visning. Om leiligheten tilfredsstiller dine krav, prøv å bli enig med selger om en pris på forhånd. Blir dere enige blir leiligheten din. Enkelt og greit. Uten at verken du eller selger behøver å forholde dere til reglene om tidsfrister etter visning eller til andre budgivere. 

Som jeg skrev i den forrige artikkelen er det ofte slik at banken ønsker å være delaktig i prosessen med å finne leilighet for å i det hele tatt gi deg lån. Bruk det du har lært i denne artikkelen til å selge inn den leiligheten du ønsker deg til banken, så tar du både lånegaranti og boligvalget i samme slengen. De virkelige gode boligene når det gjelder utleie, kombinert med en lav nok pris for boligen, dukker bare opp av og til. Ha derfor is i magen! Det er bedre å avse en mulig god handel enn å kjøpe katta i sekken! Likevel, når den gode handelen først byr seg er det et stort fortrinn om lånegarantien er på plass, slik at du har muligheten til å handle raskt, uten å måtte forholde deg til en mulig tidkrevende prosess med å få bankens velsignelse. Derfor, forsøk så langt det lar seg gjøre på å slippe å måtte forholde deg til banken under valg av bolig. Få bankgarantien på plass først, slik at du har frie hender til å handle raskt når drømmeboligen dukker opp.

Les også: Skaff finansieringsbevise først som sist! Slik gjør du det

Og til slutt, hvordan du kan tjene svært gode penger på boligen? Vel det skal jeg fortelle deg om i en artikkel som kommer om ikke lenge. 

Lykke til så lenge!

Dette innlegget ble originalt publisert 10. mai 2016



Tags: , ,








  • Abonner på vårt nyhetsbrev


Close