Boligbusiness

Publisert 2 juni 2016 | av

Hvordan tjene gode penger på utleie?


BOLIGBUSINESS: Denne artikkelserien skal lose deg gjennom prosessen fra å få lånegaranti til din aller første bolig – hele veien frem til å drive forretning på eiendomsinvesteringer. Artikkelserien skrives av eiendomsinvestor og -utvikler Gerhard Bollmann Leknes. Dette er innlegg nummer 3.


Tidligere har vi gått igjennom Hvordan få boliglån og Hvordan velge rett bolig. Her får du 8 punkter å tenke på, om du ønsker å tjene penger på utleie!

1. Kjøp bolig i et populært område

Om boligen ligger i et område der få vil bo kan det være vanskelig, for å ikke si umulig, å oppnå tilstrekkelig med belegg for at investeringen din skal bli god business. Se derfor til at boligen du velger å investere i ligger sentralt, at det kanskje ikke er alt for langt unna en høyskole/universitet, et kollektivknutepunkt, butikker, helsestasjon og diverse tjenester. Alt det ovennevnte øker sjansen for at noen ønsker å leie hos deg.

2. Tenk kollektiv

Det er ikke uten grunn at disse kollektivboligene, litt urettferdig, ofte blir kalt for utleiemaskiner. Her kan det være gode penger å tjene! Ordet utleiemaskin gir likevel ikke de beste assossiasjoner – det høres unektelig litt industrielt og kynisk ut. Men det behøver det absolutt ikke å være! Et godt kollektiv er et sted hvor folk trives, knytter livslange bånd og et sted beboerne i fremtiden kan se tilbake på med glede. Og i et godt kollektiv blir folk boende lengre slik at du slipper å arbeide deg i hjel med å finne nye leietagere til enhver tid. Med andre ord – et godt kollektiv er vinn-vinn både for deg, savittigheten din og beboerne dine.

Et kollektiv rommer tre beboere og oppover. Jo flere rom du har jo større er inntjeningsmulighetene. Vel, i hvert fall opptil en viss grad. Ikke ha fler enn fire leitagere pr bad. Det blir fort dårlig stemning om det blir kø til toalettet og da er det lett å miste folk. Skal du ha fem eller flere leietagere bør det være to bad. Likevel har de fleste leiligheter en slik planløsning at hovedutfordringen oftest er knyttet til antall rom og ikke til antall bad. Tenk derfor at du skal ha flest mulig rom for pengene du legger på bordet. Når jeg sier rom betyr ikke det hvilke som helst rom. I Norge har vi regler på slikt. Du kan ikke hive inn leietakerne i boden – altså er ikke boden et rom i denne sammenheng. Rommet må ha vindu, og dagslysflaten må utgjøre minst 10 % av gulvflaten. Noe som betyr at det ikke holder med et lite kjellervindu på et stort rom. 

Er det en stor stue med flere vindu kan du sette opp skiller slik at stuen blir til flere rom. De ferdigetablerte kollektivene er ofte dyrere å kjøpe da en kan regne med en høyere leiepris. Prøv derfor å finne en bolig som ingen tidligere har tenkt på som kollektiv. Studer plantegningen og finn ut hvor mange rom du kan sette opp.

En annen fordel med kollektiv er at du sprer risikoen mer enn om du bare har én leietager. Om en beboer flytter ut, og du ikke rekker å få en ny inn innen oppsigelsestiden, faller 100% av leieinntektene dine bort om du bare har én leietager, i motsetning til et kollektiv hvor de resterende beboerene fortsatt er om bord.

3. Kjøp en bolig du slipper å pusse opp

Om du kjøper en bolig du må pusse opp er det ikke bare oppussingskostnadene du må legge til sammenlignet med en bolig med tilstrekkelig standard fra dag 1. Du må også legge til tap av leieinntekt i oppussingstiden. Du må altså betale renter, avdrag og husleie med mer helt selv i denne perioden. Så om du tenker å kjøpe et oppussingsobjekt for utleie, ta med dette i regnestykket. Eller best av alt: Stå over, og gjør et godt kjøp med en bolig som er innflytningsklar. Det kan selvfølgelig være at du må dele opp noen rom, men avtaler du på forhånd med en byggmester tar det ikke mange dagene. 

Gerhard-Bollmann-LeknesArtikkelforfatter Gerhard har selv gode erfaringer med utleie av bolig.

4. Lag en god annonse

Vær kreativ! Ta fine bilder av boligen din og få med så mye positiv informasjon om boligen og området som mulig. Hvor langt er det til nærmeste bussholdeplass? Nærmeste skole, kino og butikk? Et førsteinntrykk er som kjent viktig og i mange byer i dag er det leietakers marked. Derfor er det viktig, for at en potensiell leietaker velger akkurat din bolig, at du viser kollektivet fra sin aller beste side, samt tilbyr en informativ annonse.

5. Få inn leietagerne fort som svint

Dette er en «no-brainer».

6.  Ha kontroll på økonomien

Husk du må betale skatt for leieinntektene. Hele 25 %. Så vær flink til å sette av penger til dette hver måned, så du slipper å gå på en smell året etter når du skal betale for moroa. Du har likevel en del fradrag som du kan trekke av. Har du møblert for leietagerne kan du få 15% fradrag på leieinntektene for dette. Du kan også få fradrag for strøm, internett, varme og TV, om dette er inkludert i leien. Samt husleie (minus den delen som er nedbetaling av fellesgjeld), annonsering, materialkostnader og andre utgifter knyttet til utleievirksomheten din. Således vil i praksis 25% i skatt bli langt lavere. Pass likevel på at du raskt opparbeider deg en god buffer på kontoen din slik at du har mulighet til å betale for uforutsette utgifter, som lekk kran, vannskader og lignende. Husk også å ha forsikring både på innbo og på skall (følger stort sett med i husleien for de som eier blokkleilighet) så du ikke utsetter deg for unødvendig risiko.

Les også: Skatt på utleie av egen bolig

Lær deg også yield-begrepet først som sist. Yield, eller nærmere bestemt brutto yield, er leieinntektene dine delt på hva boligen blir kjøpt for. Har du ikke kjøpt bolig enda og ser etter et godt utleieobjekt, bruk dette regnestykket for å enkelt se hvor du får mest valuta igjen for pengene dine. Leiepriser for området boligen ligger i finner du på Finn.no. Husk at det ikke bare er brutto-yielden som teller når du ser etter rett utleiebolig. Husleie, fellesgjeld og beskaffenhet er eksempel på elementer som ikke er medregnet i brutto yield-begrepet. Husk å ta med dette også i vurderingen. Eventuelt lær deg å regne ut netto yield. Dette er leieinntektene minus direkte eiendomskostnader delt på hva boligen koster. Hiv tallene for de interessante boligene inn i et excel-ark, så du har full oversikt. Og husk: Aldri kjøp med hjertet – bruk hjernen og vær rasjonell!

Les mer: Forrige innlegg: Hvordan velge rett bolig?

7. En god leiekontrakt

Husk å ha tre måneders oppsigelsestid på leieforholdene slik at du rekker å få inn en ny leietaker før den andre flytter ut. Om du ikke virkelig vet hva du gjør, bruk en standard leiekontrakt. Om du skriver noe feil i leiekontrakten kan hele kontrakten bli ansett som ugyldig i en eventuell rettssak og dermed vil lovens hovedregler for utleie, som er i disfavør av utleier, bli gjeldende. Jeg vil anbefale Huseiernes Landsforbund sine standardkontrakter. Disse er nøye utarbeidet for å sikre både utleiers og leietagers rettigheter og plikter. Jeg vil også anbefale deg, i tillegg til å ha en tre måneders gjensidig oppsigelse, at du har en tidsbestemt avtale på tre år i bunn. Det høres kanskje rart ut men de to utelukker faktisk ikke hverandre og du kan altså ha begge deler. Kort fortalt – har du først vært uheldig og fått inn leietakeren fra jordens midterste og varmeste sted er det bare den tidsbestemte avtalen som virkelig garanterer deg at du får en bekymring mindre, om du skjønner? Dette hender heldigvis svært sjeldent, men det kan bli dyrt om du ikke forsikrer deg mot det.

Les også: Leiekontrakt – Hva bør du tenke på?

8. Tenk service.

Pass på at beboerene dine trives. Mangler de en kaffetrakter eller en brødrister – se til å få det på plass. Dette er vel anvendte penger – tro meg. Møt eventuelle utfordringer fortløpende. Bare pass på at det ikke blir noe i nærheten av leilighetshotell, hvor du bruker for mye av tiden din på dette. Da mener fort skattemyndighetene at du driver næring, og at du således må opprette et selsakp med alle ulempene med papirarbeid og ekstrabeskattning det medfører. 

Les hele Boligbusiness-serien her!



Tags: , , , , ,








  • Abonner på vårt nyhetsbrev


Close