Ressurs husleieloven – de viktigste punktene

Publisert 14 november 2016 | av

Husleieloven – det aller viktigste du trenger å vite som leietaker


Her får du en enkel oversikt over husleieloven og dens aller viktigste punkter for deg som leier bolig. 

I utgangspunktet er det leiekontrakten som regulerer leieforholdet mellom leietaker og utleier, men husleieloven supplerer kontrakten der hvor den er mangelfull. Husleieloven er ufravikelig, som betyr at det ikke kan avtales noe som er mindre gunstig for leietaker enn det som følger av bestemmelsene i husleieloven. Det fins noen unntak ved leie av næringslokale, men dette berøres ikke i dette innlegget.

Les også: Leiekontrakt – hva bør du tenke på?

Tilbakebetaling av depositum

Husleielovens kapittel 3 inneholder bestemmelser om leie og andre ytelser. Her er det særlig bestemmelsen om tilbakebetaling av depositum (§ 3-5) det er særlig viktig å merke seg.

Dersom depositumet ditt blir holdt tilbake etter avsluttet husleieforhold, uansett grunn, bør du som leietaker omgående varsle banken hvor depositumet er innbetalt, og kreve depositumet utbetalt. Da skal banken varsle utleier om leietakers krav om utbetaling av depositum. Utleieren må da innen 5 uker enten å fremme krav og dokumentere manglende innbetaling av husleie eller ta ut søksmål. Dersom utleieren ikke har foretatt seg en at av disse alternativene innen fristen, skal banken utbetale depositumet til leietakeren.

Les også: Burde du velge depositum eller garanti når du leier bolig?

Dersom utleieren fremmer krav om utbetaling av depositumet først, er det leietakeren som må ta ut søksmål innen 5 uker etter varslet ble sendt. Hvis leietakeren ikke tar ut søksmål innen fristen kan banken utbetale depositumet til utleieren.

Partene står imidlertid fritt til å inngå avtale om at depositumet helt eller delvis skal utbetales til en av partene. Fristene på 5 uker gjelder bare i de tilfeller den andre part er uenig.

Les også: Utleiers mulighet for å få utbetalt depositum

Har du betalt for mye i husleie, som følge av prisøkning?                                   

Husleielovens kapittel 4 inneholder bestemmelser om leieprisvern (§ 4-1), indeksregulering (§4-2) og tilpasning til gjengs leie (§ 4-3).

Dersom utleier varsler om økning i husleien bør du undersøke om utleieren har rett til dette.

I det tilfelle du har betalt høyere leie enn lovlig, har du mulighet for å kreve tilbake forskjellen mellom det som er betalt og lovlig husleie i henhold til bestemmelsen i § 4-4.

Vedlikehold

Husleielovens kapittel 5 inneholder bestemmelser om leietaker og utleiers plikter under leietiden. Her finner du bl.a. bestemmelser om leietakers bruk av boligen (§ 5-1), ro og orden (§ 5-2) og vedlikehold (§ 5-4). Leietaker bør særlig bemerke seg bestemmelsen i § 5-3 annet ledd om leietakers vedlikeholdsplikt:

Dersom ikke annet er avtalt plikter leietaker å vedlikeholder dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen.

Dersom leietaker ikke overholder sin vedlikeholdsplikt kan utleier ha krav på erstatning for tap følge av at leietakeren ikke har oppfylt sine forpliktelser etter §§ 5-1 til 5-6.

Varighet og opphør

Husleielovens kapittel 9 inneholder bestemmelser om leieforholdets varighet og opphør. Her finner du bl.a. bestemmelser om leieforholdets varighet (§§ 9-1 til § 9-3), oppsigelsesfrister (§§ 9-4 til 9-6), formkrav ved oppsigelse (§ 9-7) og tilsidesettelse av oppsigelse (§ 9-8), samt bestemmelser om utleierens hevingsrett (§ 9-9). Her bør du som leietaker særlig legge merke til bestemmelsen i § 9-3 som regulerer leieavtalens minstetid:

Det er i utgangspunktet ikke adgang til å inngå tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn 3 år. Kun i visse tilfeller kan leietiden settes for kortere tid enn 3 år. Bestemmelsen i § 9-3 nevner eksplisitt hvilke tilfeller dette gjelder.

Dersom ikke annet er avtalt eller følger av husleieloven, kan tidsUbestemt leieavtale sies opp av utleieren (§ 9-5). En tidsbestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren etter særlige vilkår i denne bestemmelsen.

Leietakeren kan innen 1 måned etter at oppsigelsen er mottatt, protestere skriftlig til utleieren mot oppsigelsen (§ 9-8). Har leietakeren protestert i henhold til bestemmelsens første punktum, faller oppsigelsen bort om ikke utleieren har reist søksmål mot leietakeren innen 3 måneder etter at leietakerens frist løp ut.

Les også: Oppsigelse av leiekontrakt: Hvordan er regelverket?


Elisabeth jobber som forretningsadvokat hos Visma Advokater, er fagansvarlig hos Eie Eiendomsmegling Nardo i Trondheim, og har mange års erfaring fra meglerbransjen. Send gjerne Elisabeth en uforpliktende e-post hvis du har juridiske spørsmål vedrørende fast eiendom eller eiendomsmegling, på elisabeth.bartnes.sylten@visma.com



Tags: , , ,








  • Abonner på vårt nyhetsbrev


Close