Kjøp & salg Male lawyer or judge hand's striking the gavel on sounding block, working at courtroom for decide home insurance, Law and justice concept, Settle a house dealing lawsuit.

Publisert 15 mai 2019 | av

Nye regler om boligsalg er lissepasning til kranglefantene


Torsdag 16. mai skal Stortinget stemme over om man skal fjerne avtalefriheten ved boligsalg. Uklarheter, konflikter, risiko og usikkerhet vil bli noen av konsekvensene – en lissepasning til kranglefantene som kan spille på alle uklarheter.

– Dersom forslaget om å fjerne avtalefriheten ved boligsalg vedtas, vil det føre til store negative konsekvenser for alle som skal selge bolig, sier Henning Lauridsen, direktør interessepolitikk og jus i NBBL. (Foto: Nadia Frantsen)

Dette kommer til å skje dersom det blir flertall for å fjerne adgangen til å selge boligen som den er:

1.   Det kan ta et par tiår før Høyesterett fastslår hvordan den nye regelen skal forstås

2.   Boligsalg blir mer konfliktfylt

3.   Boligsalg blir så risikabelt at eierskifteforsikring kan forsvinne

4.   Selger må leve med usikkerhet i fem år etter salg

5.   En ressurssterk kjøper gis et våpen for å knuse boligselger

– Dersom forslaget om å fjerne avtalefriheten ved boligsalg vedtas, vil det føre til store negative konsekvenser for alle som skal selge bolig. Dessuten vil det føre til flere konflikter ved boligsalg, stikk motsatt av det som er hensikten med loven, sier Henning Lauridsen, direktør interessepolitikk og jus i NBBL.

1. Det kan ta et par tiår før Høyesterett fastslår hvordan den nye regelen skal forstås

Siden dagens lov kom i 1992 har Høyesterett avsagt en lang rekke dommer der de har tolket følgende setning i avhendingslovens § 3-9 som gjelder mangler selger ikke kjenner til (skjulte feil og mangler) dersom boligen er solgt «som den er»:

Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

Det store antallet dommer fra Høyesterett har ført til at man har landet på at selger har ansvar for feil og mangler han ikke kjenner til dersom de koster i størrelsesorden 5% av kjøpesummen å utbedre.

Dersom det blir flertall for regjeringens forslag kommer man ikke til å krangle om hva som ligger i setningen over, men den nye bestemmelsen om når eiendommen har en mangel som lyder slik:

Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.

Det er uklart hva som ligger i de vage formuleringene i lovforslaget, og det må forventes at det kommer til å bli en mange rettstvister om hva slags tilstand kjøperen kunne forvente. Erfaringen fra dagens avhendingslov tilsier at det minst vil ta et par tiår til Høyesterett har fastlagt innholdet i bestemmelsen på en tydelig måte.

2. Boligsalg blir mer konfliktfylt

Noen har påpekt at regjeringen burde få Advokatforeningens ærespris for årets mest prosessdrivende lovforslag. For det første vil en senkning av terskelen fra 5% av kjøpesummen til kr 10.000 føre til langt flere mangler kjøper kan nå frem med og dermed langt flere konflikter. For det andre er det ikke klarlagt hva som ligger i den vage bestemmelsen om hva kjøper må forvente ut i fra eiendommens type, alder og synlige tilstand.

3. Boligsalg blir så risikabelt at eierskifteforsikring kan forsvinne

Lovforslaget fra regjeringen gir selger mer risiko, men bygger på at selger kan forsikre seg mot denne risikoen ved å tegne eierskifteforsikring. Dette er dessverre en premiss man ikke har funnet det bryet verdt å undersøke. En radikal endring av loven som påfører selger stor risiko kan føre til at eierskifteforsikring forsvinner fra markedet som produkt.

Større risiko vil trolig føre til mye høyere pris som igjen vil føre til at mange velger bort eierskifteforsikring fordi det blir for dyrt, unntatt de som selger en bolig der risikoen for skjulte feil og mangler er ekstra stor. Forsikringsselskapet Protector, som hadde omkring halvparten av markedet, har allerede sluttet å tilby eierskifteforsikring. Det er en fare for at øvrige aktører på markedet også velger å gjøre det samme. I tilfelle får ikke selger den muligheten til å redusere risikoen ved salg som lovforslaget forutsetter.

4. Selger må leve med usikkerhet i fem år etter salg

Avhendingsloven gir kjøper mulighet til å fremme krav mot selger i inntil fem år. Siden det vil være langt flere potensielle mangler, må selger leve med mye større usikkerhet etter et boligsalg. Mange vil derfor oppleve at de selger en bolig, kjøper en ny, og får krav mot seg etter flere år. Dersom eierskifteforsikring forsvinner fra markedet finnes det ingen måte å beskytte seg.

5. En ressurssterk kjøper gis et våpen for å knuse boligselger

For den 80-årige enken som skal selge boligen sin kan boligsalg bli en risikabel affære med de nye reglene. Selv om selger er forbruker får man ingen beskyttelse ut over kjøpers «egenandel» på kr 10.000. En ressurssterk kjøper gis derfor veldig sterke kort på hånden. Siden lovens formulering om hva som er en mangel er så vag, kan det fremmes en rekke mangelskrav mot selger. Med mindre selger har økonomi og vilje til å ta en kamp med kjøper, vil den ressurssterke med letthet tvinge selger i kne. Hvis eierskifteforsikring forsvinner har selger liten mulighet til å beskytte seg uten å ta en økonomisk risiko på flere hundre tusen kroner.

pressemelding 14.05.19 fra NBBL – Norske Boligbyggelag










  • Abonner på vårt nyhetsbrev


Close